El Partido Laborista a menudo habla bien en cuanto a vivienda. El partido de Sir Keir Starmer reconoce la necesidad de reformar las leyes de planificación para ofrecer viviendas abundantes, arquitectura hermosa, infraestructura de apoyo y espacios verdes, lo que hace aún más decepcionante que el partido no pueda, o no quiera, descartar una política que haría que el sector de la vivienda sea más disfuncional: el control de alquileres.
Rachel Reeves, la canciller en la sombra, recientemente dejó abierta la puerta para los límites de alquiler, afirmando que aunque no eran una política nacional, “las áreas locales deberían decidir”. Sadiq Khan, el alcalde laborista de Londres, y Andy Burnham, el alcalde de Manchester, han abogado por tales poderes, mientras que un informe encargado por el Partido Laborista recomendó recientemente un “doble bloqueo” para los inquilinos. Según esta propuesta, los propietarios solo podrían aumentar los alquileres dentro de los contratos de arrendamiento en función del menor crecimiento salarial local o la inflación cada año.
Los economistas rechazan los controles de alquiler, en gran parte porque la evidencia empírica en su contra es devastadora. Un reciente metaestudio realizado por Konstantin Kholodilin para el Journal of Housing Economics confirma que los controles de alquiler reducen la oferta de unidades de alquiler, frenan la construcción nueva y disminuyen la calidad de las viviendas en alquiler.
En 2021, la ciudad de St. Paul, en Minnesota, limitó los aumentos de alquiler al 3 por ciento anual; los permisos de construcción de edificios de alojamiento cayeron un 80 por ciento. Berlín congeló los alquileres de muchas propiedades en 2019, lo que llevó a una rápida disminución de las unidades anunciadas en comparación con otras ciudades alemanas y con las propiedades exentas. Cuando se establecen límites de alquiler, los propietarios afectados marginalmente venden, ocupan sus propiedades, las ponen en Airbnb o las alquilan en mercados negros.
Dado que ser propietario de una vivienda requiere un depósito considerable y los propietarios desean propiedades más grandes, los controles de alquiler eliminan las opciones de vivienda compartida más económicas. Los controles de alquiler también fomentan que los inquilinos beneficiarios se queden en viviendas inadecuadas para el tamaño o las necesidades de sus familias, al tiempo que dan a los propietarios un incentivo para favorecer a inquilinos “de bajo riesgo” y más adinerados. Todo esto significa que los controles de alquiler pueden ser regresivos y reducir la movilidad económica.
En teoría, los controles de alquiler de contratos de arrendamiento propuestos por Stephen Cowan, el líder laborista del consejo de Hammersmith y Fulham, serían menos destructivos que los simples límites de aumento de alquiler. Dado que los alquileres pueden ajustarse entre contratos de arrendamiento, los precios no se desviarán tanto de los valores de mercado con el tiempo. El beneficio para los inquilinos sería una mayor certeza de que los alquileres no aumentarán repentinamente dentro de los contratos de arrendamiento, protegiéndolos contra el “desalojo económico”.
En la práctica, como mostró la experiencia reciente en Escocia, los controles de alquiler de contratos de arrendamiento aún asustan a los propietarios, reduciendo la oferta de alojamiento en alquiler y aumentando los precios. Los propietarios perciben con razón que el fracaso de estos controles para mejorar la asequibilidad creará presión política para extender las regulaciones de alquiler a los períodos entre contratos de arrendamiento. Dadas las propuestas del gobierno actual de abolir los “desalojos sin motivo”, creando efectivamente contratos de arrendamiento indefinidos, el control de alquiler de contratos de arrendamiento podría convertirse en algo muy similar a los antiguos límites de alquiler.
Bajo el control de alquiler de contratos de arrendamiento, los propietarios adelantarán los alquileres para protegerse contra un crecimiento de precios más rápido de lo esperado y optarán por inquilinos que sean más propensos a ser móviles, como los sin hijos. Cuando la inflación es alta y volátil, estos controles se vuelven especialmente destructivos. En Argentina, Javier Milei eliminó los controles de alquiler de contratos de arrendamiento como uno de sus primeros actos presidenciales. Desde diciembre, la oferta formal de viviendas en alquiler en Buenos Aires ha aumentado un 240 por ciento.
Nadie pretende que los controles de alquiler de contratos de arrendamiento sean tan destructivos aquí como en la hiperinflacionaria Argentina. Sin embargo, décadas de construcción insuficiente de viviendas en medio de ingresos en aumento y alta inmigración han convertido nuestro mercado inmobiliario en un caso de suma cero. La única ruta sostenible hacia alquileres asequibles es la reforma de la planificación y una oferta flexible de viviendas. Sin eso, incluso el alivio a través de los pagos de subsidios de vivienda principalmente aumenta los precios de las viviendas en lugar de fomentar nuevas construcciones.
El control de alquiler sería claramente un paso atrás, pero a los políticos locales les gusta señalar que se preocupan por los inquilinos. Desafortunadamente, no es fácil dar marcha atrás cuando se sienten las consecuencias perjudiciales. Después de su introducción durante la guerra en 1915, el control de alquiler persistió en diversas formas hasta que Margaret Thatcher lo abolió en 1989. Durante ese período, el sector privado de alquiler colapsó de nueve décimas partes a una décima parte del parque de viviendas. Por favor, Sir Keir: no retroceda.
Ryan Bourne es un economista del Instituto Cato y editor del nuevo libro The War On Prices